Quanto mutuo posso permettermi davvero

Quasi tutti affrontano il mutuo partendo dalla domanda sbagliata: quanto mi presta la banca. È un numero che dipende dalla banca. Quello che conta di più dipende da te, ed è la rata che puoi pagare ogni mese per i prossimi quindici, venti o trent’anni senza rinunciare a vivere.

Il primo numero: la rata sostenibile

Il riferimento della Banca d’Italia è che sia ragionevole una rata che non supera un terzo del reddito disponibile, e che nel conteggio si escludano le entrate extra come gli straordinari. La parola chiave è disponibile: non il lordo, non lo stipendio prima delle spese fisse, ma quello che resta davvero. Prendi le entrate nette mensili della famiglia, togli le spese che non puoi comprimere, e da lì ricava un terzo. Quel numero è il tuo tetto, e va fissato prima di guardare qualsiasi annuncio immobiliare. Se stai valutando l’acquisto della prima casa, i requisiti e le agevolazioni stanno in mutuo prima casa, e le altre guide nella pagina Mutui.

Il secondo numero: quanto ti presta la banca

La banca di solito finanzia fino all’80 per cento del valore di perizia dell’immobile, quindi il resto deve essere già tuo. Il valore di perizia lo stabilisce un perito incaricato dalla banca ed è una valutazione prudenziale, che non coincide per forza con il prezzo di acquisto. Alcune banche superano l’80 per cento, ma chiedono ulteriori garanzie e possono applicare condizioni peggiori. Nel decidere l’importo la banca guarda anche la tua capacità di rimborso, l’età, la presenza di altri intestatari o garanti.

Da rata a importo: il calcolo si può fare da soli

La Banca d’Italia mette a disposizione strumenti pubblici e gratuiti che fanno esattamente questo lavoro: il calcolatore del capitale finanziabile a partire dalla rata ti dice quanto puoi chiedere partendo dalla cifra che puoi pagare, mentre il calcolatore della rata fa il percorso inverso. Sono la strada corretta: prima fissi la rata sostenibile, poi scopri quanto mutuo ci sta dentro, poi cerchi casa. Non il contrario. Per mettere in fila entrate e uscite c’è anche un calcolatore del budget.

La durata non è un dettaglio tecnico

Gli intermediari offrono di solito durate da 5 a 30 anni. Allungare la durata abbassa la rata, e questo è il modo più semplice per far rientrare un mutuo nel tetto di sostenibilità. Ma a parità di importo e tipo di tasso, una durata maggiore significa più interessi pagati in totale. Il conto da fare è doppio: la rata per capire se reggi, la rata moltiplicata per il numero di rate per capire quanto restituisci. Sulla scelta fra tasso fisso e variabile, che cambia anche la prevedibilità della rata, il confronto è in tasso fisso o variabile.

L’errore che fanno quasi tutti: guardare solo l’oggi

La rata è sostenibile se lo è nel tempo, non oggi. La Banca d’Italia lo dice chiaramente: la capacità di pagare dipende dal reddito che prevedi di percepire nel tempo, al netto delle spese, e la sostenibilità va valutata sia prima di firmare sia durante il rapporto, perché la situazione cambia. Nel conto onesto entrano tre cose che spesso restano fuori: le spese impreviste, gli altri finanziamenti già in corso e i cambiamenti prevedibili, un figlio, un contratto a termine che scade, un genitore da assistere. Se il tuo bilancio regge solo con lo straordinario fisso, non regge.

Le spese oltre la rata

Comprare casa costa più del mutuo. Oltre al 20 per cento di anticipo servono le spese di istruttoria, la perizia, il notaio e le imposte, più i costi di trasloco e i lavori che quasi sempre spuntano dopo. Il TAEG del mutuo comprende quasi tutti i costi del finanziamento ma non le spese notarili e non le polizze facoltative, come spieghiamo in TAN, TAEG e spese. Un errore frequente è arrivare al rogito con la liquidità esaurita: prevedi un margine, o il mutuo lo pagherai con un altro debito più caro.

In breve

Il percorso corretto è in quattro passi: calcola il reddito disponibile, fissa la rata a un terzo di quello, usa il calcolatore pubblico per vedere quanto mutuo corrisponde a quella rata, e solo dopo cerca casa entro quella cifra più l’anticipo che hai. Se il numero che esce ti sembra basso, meglio saperlo adesso che alla terza rata saltata.