Mutuo prima casa: requisiti, garanzie e agevolazioni

Comprare casa con un mutuo si riduce quasi sempre a tre domande concrete: quanto mi prestano, cosa posso mettere sul tavolo se non ho abbastanza garanzie, e quanto mi torna indietro dal fisco. Le risposte sono numeri precisi, scritti nelle regole della Banca d’Italia, in quelle del fondo pubblico gestito da Consap e nel Testo unico delle imposte sui redditi.

Quanto ti presta la banca, e perché il prezzo non c’entra

La banca finanzia di solito fino all’80 per cento del valore di perizia dell’immobile, quindi il resto, almeno il 20 per cento, devi averlo già da parte. Attenzione alla parola perizia: il valore lo stabilisce un perito incaricato dalla banca ed è una valutazione prudenziale che serve a proteggere chi presta, quindi non coincide per forza col prezzo che paghi. Se compri a 200.000 euro ma la perizia dice 180.000, l’80 per cento si calcola su 180.000. Alcune banche arrivano fino al 100 per cento del valore di perizia, ma solo con ulteriori garanzie e a condizioni che possono essere peggiori. Il quadro generale sta nella guida al mutuo della Banca d’Italia e le altre guide del verticale nella pagina Mutui.

La rata sostenibile e la durata

Il riferimento della Banca d’Italia è netto: è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, e nel conteggio del reddito vanno escluse le entrate extra come gli straordinari. Sulla durata, gli intermediari offrono di solito da 5 a 30 anni, e vale la regola che a parità di importo e tipo di tasso una durata maggiore significa più interessi pagati in totale, anche se la rata è più bassa. Se non hai ancora deciso il tipo di tasso, il confronto è in tasso fisso o variabile.

Il Fondo di garanzia prima casa: come funziona

È una garanzia pubblica istituita presso il Ministero dell’Economia e gestita da Consap, pensata per chi non ha garanzie sufficienti da offrire. Il Fondo rilascia ordinariamente una garanzia del 50 per cento della quota capitale del finanziamento. Le condizioni base sono due: alla data della domanda non devi essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, anche all’estero, salvo quelli ricevuti per successione e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli, e il finanziamento non può superare 250.000 euro. L’immobile deve essere destinato ad abitazione principale e non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 né avere caratteristiche di lusso.

Chi ha la precedenza, e cosa cambia dal 3 agosto 2026

L’accesso è riservato ad alcune categorie: giovani coppie, coniugate o conviventi, il cui nucleo si sia costituito da almeno due anni e con almeno un componente sotto i trentasei anni; nuclei monogenitoriali con figli minori; conduttori di alloggi degli istituti autonomi per le case popolari; giovani che non abbiano compiuto trentasei anni; nuclei con tre figli sotto i ventuno anni e ISEE fino a 40.000 euro, con quattro figli e ISEE fino a 45.000 euro, con cinque o più figli e ISEE fino a 50.000 euro. Dal 3 agosto 2026 si aggiungono le persone con disabilità permanente accertata e i nuclei in cui convive da almeno due anni un figlio, un fratello o una sorella con disabilità permanente: per loro la garanzia è del 50 per cento e sale all’80 per cento della quota capitale con ISEE fino a 40.000 euro. Per le altre categorie prioritarie resta possibile chiedere l’innalzamento della garanzia sui mutui che superano l’80 per cento del prezzo di acquisto, nei limiti di ISEE previsti. La disciplina è prorogata al 31 dicembre 2027.

Come si chiede la garanzia

Non si va allo sportello di Consap: la richiesta si presenta direttamente alla banca o all’intermediario aderente, insieme alla domanda di mutuo. È la banca a trasmetterla per via telematica, e Consap verifica i requisiti. Due conseguenze pratiche. La prima: chiedi subito se l’intermediario aderisce al Fondo, perché non tutti lo fanno, e questo da solo può orientare la scelta della banca. La seconda: la domanda va fatta contestualmente, non dopo, quindi è una cosa da mettere sul tavolo alla prima conversazione e non alla firma.

La detrazione degli interessi: quanto vale davvero

Il mutuo ipotecario stipulato per acquistare la casa da adibire ad abitazione principale dà diritto a una detrazione dall’Irpef pari al 19 per cento degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, calcolata su un importo massimo complessivo di 4.000 euro, che si suddivide tra gli intestatari. Fai il conto prima di illuderti o di sottovalutarlo: il beneficio massimo è il 19 per cento di 4.000 euro, cioè 760 euro l’anno, e se il mutuo è cointestato in due quel tetto resta uno solo, diviso a metà. Per avere la detrazione devi essere intestatario del mutuo e proprietario dell’immobile, e per i mutui stipulati dal 2001 l’immobile deve diventare abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto, con l’acquisto avvenuto nell’anno precedente o successivo alla stipula.

Cosa entra nella detrazione oltre agli interessi

Tra gli oneri accessori ammessi ci sono le spese notarili per la stipula del contratto di mutuo e per l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca, la commissione della banca per l’attività di intermediazione, la penale per l’estinzione anticipata e le maggiori somme per le variazioni del cambio di valuta. Attenzione a una trappola frequente: se il mutuo per acquistare una pertinenza come il box o la cantina viene stipulato autonomamente, la detrazione degli interessi non spetta. Va compreso nello stesso mutuo dell’abitazione. La detrazione, infine, spetta solo per il periodo in cui l’immobile è usato come abitazione principale, con due eccezioni note: il trasferimento per motivi di lavoro e il ricovero permanente in casa di riposo o in un centro di assistenza sanitaria, a condizione che la casa non venga affittata.

Prima di firmare

Chiedi il PIES, il prospetto informativo europeo standardizzato che le banche devono consegnarti per i mutui: è costruito apposta per essere confrontato con quello di un altro intermediario, e la riga da guardare è il TAEG, non il tasso pubblicizzato, come spieghiamo in TAN, TAEG e spese. Controlla anche i tempi della pratica prima di fissare il rogito dal notaio, perché l’importo viene di solito erogato alcuni giorni dopo la firma, quando l’ipoteca è efficace. E ricorda che se un domani le condizioni di mercato migliorano puoi spostare il mutuo con la surroga, che per legge non paghi tu.

In breve

Il mutuo prima casa si prepara con tre numeri in mano: l’80 per cento del valore di perizia, che ti dice quanto puoi chiedere, un terzo del reddito disponibile, che ti dice quale rata regge, e 250.000 euro, il tetto del finanziamento garantito dal Fondo pubblico. Aggiungi 760 euro l’anno come beneficio fiscale massimo e hai il quadro completo, senza sorprese al rogito.